本文作者：美房网康老师

投资房产的盈利方法，大家都已经知道有两种，那就是上涨溢价收益和持有租金收益。数学公式就是:

投资价值=卖出价-买进价+持有收益

其中，卖出价-买进价就是上涨收益，我们也叫作所有权价值。持有收益就是获得租金，我们也叫做使用权价值。

随着中央提出“房子是用来住的，不是用来炒的”房地产政策最新定位，房产投资逻辑发生了巨大变化。

“房子是用来住的”，就是说代表房子居住功能的使用权价值成为了政策支持的发力点，“房子不是用来炒的”，就是说代表炒作交易的所有权价值成为了政策抑制的发力点！

以前大家看中的是所有权价值，那是因为房价基本属于上涨周期，所以多数人看中的就是卖出价-买进价的溢价超过租金回报，所以更多的人投入炒房行列，对持有的租金回报嗤之以鼻。所以四天前我发表了《全世界的房子，为什么只有中国人不看出租回报率？》的观点。给大家指出的就是这个道理。

投资就是用风险换回报的赌预期的方式，预期就是还没有发生的事情，如果预期兑现了，那么投资者就盈利，如果预期没有兑现，那么投资者就亏损。

风险就是预期不会兑现的概率，风险越大的时候，就是只有越少的人去参与，那么预期兑现的收益就只能够越少的人分享，所以盈利就会越大。同样，风险越小的时候，就会有越多的人参与，那么预期兑现后的收益就会有越多的人多分享，所以盈利也就越小。

炒房的预期就是卖出价-买进价要大于租金回报，所以很多炒房的人贬低那些拿租金回报的人，就是因为这些人害怕输了。

炒房的收益其实是用本金的损失风险换来的，而租金回报的收益是在保证本金安全的情况下获得的。这属于两种不同投资风格的产品，只不过过去炒房的人盈利的更多，所以还有市场惯性思维。但是随着本轮房价出现较大下跌，让炒房的人更多的是亏损，反而租金回报率的人开始越来越多的获胜。

比如一个炒房的人买了一套100万总价的房子，持有了三年，减去各种税费卖出净得110万，那么三年的投资回报率就是10%；而另一个做租金回报的人也是买了了100万的房子，每年的租金回报率是5万，三年的租金收益就是15万，所以三年的投资回报率就是15%。

炒房的人虽然输了，但多数人还不服输，也会嘴硬，都会贬低那些高租金回报的人。这种不服输的性格我们赞赏，但是确实现在越来越多的炒房人输给了租金回报的人。

当然，也有可能炒房的人的投资回报率会超过租金回报率，这种情况在过去房价大幅上涨的时候经常出现，只是未来这种情况会越来越少，因为中央提出“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，就已经给投资者指明了投资方向的转变，那就是房价要进入平稳发展阶段，而租金要稳步上涨，最终消除房价泡沫，让租金回报率达到国际租金回报的通行标准。

炒房只能在房价上涨并且涨幅超过租金回报的时候才有存在价值，或者说炒房只有在房价大涨并且租金不涨的时候，才有人愿意去做。

而未来，中国进入了房价平稳而租金上涨的阶段，这个时候投资的逻辑就是如何捕捉房租上涨带来的盈利机会，而不是房价上涨的盈利机会。

图，通州次渠泰禾一号街区的麦当劳商铺

昨天，当我发现位于通州区的一个麦当劳的商铺正在出售，总价646万，每年租金30万。如果是高风险的炒房那么就可以仅仅首付246万，贷款400万，贷款二十年，随时可以卖出获利。如果是低风险的固定收益拿租金回报率，就可以仅仅花400万的押金，签二十年的租约，直接收麦当劳的租金，二十年后拿回400万押金，为了安全还能把房本抵押给二十年承租人，退还押金时解除抵押，相当保本保息，每年获得7.5%的租金回报。

明天，我继续给大家解析如何当麦当劳的房东的详细收益分析。欢迎继续关注！

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