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魔幻的长租公寓市场，一边在暴雷，一边在上市。

8月，乐伽公寓倒闭后，坑了上万租客的租金。近日消息传来，长租公寓达人寓跑路了，总部人去楼空，剩下租客维权，房东赶客，纷争不休。

黑猫投诉平台上关于达人寓的投诉

另一面，头部长租公寓青客、自如、蛋壳近来都传出赴美上市的消息。

美国东部时间10月7日，青客公寓向美国证券交易所递交了IPO招股书，争做长租公寓赴美上市第一家。

蛋壳公寓 图片来源：蛋壳公寓官网

10月29日，蛋壳公寓向美国证券交易委员会递交招股书，计划在纽交所上市，股票代码"DNK"。

坊间传言，自如会在2020年赴美上市。

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长租公寓暴雷或上市，根源都是——缺钱。

长租公寓赚钱主要有两个渠道：

一是租金差，扮演了二房东的角色，较低价格收房，较高价格出租。

二是服务费，扮演了租房中介的角色，相当于中介费，某长租公寓的服务费就是月租金的百分之十。

这其中，刨开房屋装修和折旧等因素，长租公寓能获取的利润并不高。

据克而瑞研究数据显示，长租公寓行业平均利润水平仅在2%~4%，现金流回正周期至少需6年以上。

这时候，所谓的“金融创新”租金贷，拯救了需要现金流扩张的长租公寓。

租金贷通常以“月付”和“押一付一”为诱饵，让租客签下了租赁贷款业务。实际上，租客从第三方金融机构贷了12个月的房租款，每个月付的房租是在还贷。

从第三方金融机构贷款的这笔钱，不会给租客，也没有全付给房东，而是进入了长租公寓的资金池，成为了继续扩张规模的资本。

这一度成了长租公寓的融资来源。

如果租客源源不断地增加，长租公寓的现金池也可以不断扩大，去获取新的房源。

图片来源：佳爷房谈

长租公寓致命点就在此——失控的现金池。

当扩张的成本，大于现有的资金池，资金链就会断裂。

图片来源：大伟看楼市

更何况，还有各种疯狂的经营策略和不怀好意的职务侵占，甚至诈骗。

比如，乐伽公寓为扩张市场，采用了高价收房，低价出租的模式，扩张的资金源是一次性收取租客半年或一年的租金。这种高进低出的模式，最终毁灭了自己，害苦了大批房东和租客。

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长租公寓的大洗牌还在继续。

业内普遍认同“房源即一切”，规模为王。2018年，自如和蛋壳为争抢房源，抢占市场，互相给房东竞价，哄抬房租，引发了社会广泛批评。

野蛮生长的长租公寓，如今像共享单车一样，经历了混乱的市场份额大战，走向强者越强，弱者淘汰的结局。

自如、蛋壳和青客这样的头部长租公寓，还尚未走出亏损。中小长租公寓暴雷潮大概率还不会停，尤其是在涉房贷款紧缩之时。

青客公寓成立7年以来，累积亏损额为人民币20.286亿元（截至2019年6月30日），资产负债率高达133%。

据蛋壳公寓财务报表，招股书显示，在营收不断增长的同时，其净亏损也在不断扩大。

蛋壳公寓在2019年前三季度营收为人民币49.997亿元，同比增长199%；净亏损为人民币25.16亿元，2018年同期为净亏损人民币8.13亿元。

这些资金主要花在了规模持续增长上。

据悉，蛋壳公寓截止今年9月底，在中国13个城市建立了运营机构，公寓数量40.67万个，公寓入住率87%，用户续签率52%。

蛋壳公寓在招股书中表示，此次IPO募集到的资金一是将用于进一步拓展业务规模，二是将加强在技术方面的实力，三是用于一般性营运资金用途。

这样看来，赴美IPO，获得大笔融资，才能让亏损的他们继续活下去，活更好。

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长租公寓，难道是常亏公寓？

其实不然，长租公寓行业平均利润水平低，不代表没有盈利点和盈利者。

从蛋壳公寓的公开资料看，蛋壳今年前三季度的营收同比翻番，亏损的主要原因来源业务规模增长。

据报道，我爱我家旗下已经实现盈利，去年上半年资管（长租业务）毛利率达到33.07%。

在腥风血雨的市场搏杀中，能活到今天的头部长租公寓，早建立了自己成熟的体系。

尽管不会像小规模的长租公寓一样轻易暴雷，租金贷、虚假房源、甲醛房等问题，可能是埋在前路的不定时炸弹。

其实，长租公寓盈利也好，亏损也罢，惟愿给他们套上监管的紧箍咒，不要用他们犯的错误，让租客和房东买单。

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