8号楼工作室

撰文|张军 王茜

编辑|梁超

恒大集团全国在售楼盘75折出售，公司称之为有史以来最大的优惠活动。

3天前，恒大率先全面启动网上购房政策，随后，各大房企跟进。8号楼不完全统计，目前已有23家房企出台了网上购房政策。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，房企此举或一定程度上和寻求现金流帮助有关，但更多反映的是房企对未来市场的担忧。

克尔瑞研究中心报告指出，2020年是房企偿债的高峰期，95家房企年内到期债券额度达到5000亿元，且3月是年内第一个偿债高峰期，待偿总量将达到330亿元以上，这对房企偿债和融资均构成了较大压力。

抢跑锁定购房需求 或有助于短期回笼资金

2月16日晚间，恒大集团《关于全国各楼盘销售特大优惠的通知》（以下简称“通知”）发布，“恒房通”平台网上购房赢得了市场热烈的反响，为适应新时期变化，集团决定，从2月18日起，全国在售楼盘项目实行75折销售。

这份文件中的市场反响热烈，指的是在13日的时候，恒大率先启动了网上购房政策，购房者只需在“恒房通”平台线上缴纳5000元定金并签署《商品房网上认购书》，即可在全国恒大楼盘预定房源。

网上购房政策还包括，自购房者签订买房合同至5月10日，如选购楼盘价格下调，将返还购房者差价；且在购房者办理入住手续前，可无理由退房。

据恒大方面透露，网上购房上线仅3天，客户认购房屋47540套，总价值约580亿，认购最多的一个楼盘达到870套。恒大方面表示，预计未来几天网上认购将累计突破10万套。

网上促销加打折卖房，对于恒大和房地产市场会产生多大影响？

对于75折卖房举措，中原地产首席分析师张大伟分析认为，“这是营销说法，实际是备案价格折扣，并非是前期销售价格的折扣；且并非所有项目都参加，对市场影响不大。”

一位资深业内人士告诉8号楼，恒大打折项目主要位于三四线或者是一二线远郊，自身价格可浮动空间比较大，不具备整体代表性。

“降价卖房这一策略是恒大常用的营销方式。”房多多大数据研究院首席分析师张键认为，对于恒大而言，本次降价有三大意义：第一，先于其他房企在市场启动前抢跑、提前营销；第二，借助促销活动提前锁定暂时被疫情抑制住的购房需求；第三，通过5000元购房定金获得88天的免息资金。

对于免息资金的说法，上述资深业内人士认为，不必放大免息资金的作用，“（即便）恒大能够认购10万套，获得的现金流也就是5个亿，对于它自身体量而言，太小了，怕是还不够它这段时间出的广告费。5000元锁房的意义在于提前锁定客户，其他房企有可能会考虑在如何锁定客户上做跟进，这样才能确保在各城市市场恢复开放以后，抢跑销售。”

对于恒大来说，除了提前锁定购房需求外，此次促销或许也有回笼资金上的考量。

8号楼发现，“通知”在付款方式上指出，一次性付款可享93折优惠。严跃进告诉8号楼，“这对一些三四线城市楼盘项目来说，部分购房者购买能力较强，客观上有助于恒大短期内回笼资金。”

事实上，早在1月16日和21日，恒大就曾宣布进行四笔美元债融资，筹备发行60亿美元债券，利率位于11.5%—12%之间。严跃进表示，该利率确实有点偏高。对于偏高原因，他说，除了受融资额度和疫情影响外，一定程度上也反映了企业对融资的需求。

wind数据显示，中国恒大7.0%N2020（重开）11亿美元债将于今年3月23日到期。

恒大集团2019年中报数据显示，恒大集团尚有一年期内借款3758亿元人民币，占截至报告期总借款的 46.2%。截至报告期，现金及现金等价物以及受限制现金总额为人民币2880.2亿元。

23家房企网购促销 “反映房企对未来市场担忧”

1月26日，中国房地产业协会发布倡议书称，房地产开发企业应暂时停止售楼处销售活动，待疫情过后再恢复。随后，各城市出台政策通知。

据诸葛找房不完全统计，截止2月4日，超过60个省市区明文规定暂停开放商品房售楼处。

就楼盘销售情况来看，克而瑞《2020年1月中国房地产企业销售榜TOP100》榜单显示，2020年1月百强房企各梯队的销售金额入榜门槛均同比下滑。

其中，前5名中，除万科和碧桂园分别增长16.1%和0.12%外，恒大、中海及融创1月销售额同比去年分别下滑5.7%、20%和22.6%。

张大伟向8号楼表示，“2月份上半月，整个楼盘市场成交萎缩了90%。”

在线下无法正常销售的情况下，2月13日，恒大率先全面启动网上购房政策，各大房企相继跟进。

8号楼不完全统计，目前，已有23家房企出台了网上购房政策，其中包括碧桂园、融创中国、绿地等头部房企。

对于网上购房政策，严跃进分析，“或一定程度上和房企寻求资金帮助有关。”但他表示，就房企销售市场来看，一月本身就属于淡季，对房企销售压力不是很大，“这更多反映的是房企对未来市场的担忧。”

他同时表示，网上购房政策也是对线下业务无法开展的补充。在他看来，“即使没有成交，对房企来说，营销工作也是很有必要的。”

张大伟则认为，近期房企的网上购房政策更多的是在平稳资本市场预期。他表示，大部分房企属于上市公司，资本市场需要稳定的预期，如果企业不稳预期，那2-3月必然出现销售额归零现象。因此，在他看来，“房企近期的营销行为是为了平稳资本市场预期，将未来可能的销售额通过期房签约转移到2-3月。”

“实际中，一是大部分的签约都是可更名签约，而且无理由退款；二来，签约额不等同于销售额。”张大伟表示。

就网上购房政策对行业线上化影响来看，张键指出，借助恒大推广网上购房的契机，无论是房企、房地产经纪人还是购房者，都对线上购房交易有进一步的认知与认可，对于未来房产交易线上化有推动作用。房地产经纪人为购房者提供服务的方式将更加多元化、科技化，通过科技工具的使用、结合社交平台，持续地位客户提供线上、线下相结合的无缝隙服务。

年内偿债高峰期将在3月 房企或面临资金链断裂问题

值得关注的是，据彭博（Bloomberg）统计，按照BICS行业分类，2020年中国房地产企业海外债到期规模达到294.65亿美元，约合2063亿元人民币。从月度分布上来看，2019年3月份和2019年11月份略高。

克尔瑞研究中心报告指出，当前环境下，房企融资深受影响，这将对房企未来两三个月现金流管控提出挑战。据克尔瑞研究中心不完全统计，从1月25日到2月10日共17天，95家典型房企春节后完成发债融资仅有4笔，分别为建业地产、新城控股、佳源国际及荣盛发展。就发行的境外优先票据来看，涉及金额较2019年春节减少86%。

该报告指出，2020年是房企债券到期的高峰期，95家房企年内到期债券达到5000亿元以上，较2019年增加45%，房企的融资及偿债压力较大。其中，3月房企到期债券总量将达到330亿元以上。

张大伟分析，房企2月的资金链压力不大，但相较于其他行业，房地产企业的负债率更高。如果疫情持续到3月份，可能会出现部分企业偿债问题。

8号楼注意到，2019年Q1房地产销售额为2.7万亿元，占全年16万亿的17%左右。对于今年一季度销售额，张大伟预测起码将减少一半，且二季度很难快速恢复到2019年的水平。

“如果政策不出现宽松，预计到3月份很可能出现大规模的房地产企业资金链断裂。”张大伟表示。